2025년 기준 다운계약서 심층 분석

1. 다운계약서 개요

1.1. 다운계약서란?

다운계약서란 부동산 거래 시 실제 거래 가격보다 낮은 금액을 계약서에 기재하는 불법 행위를 의미한다. 이는 매도인과 매수인이 세금을 줄이거나 기타 이득을 얻기 위해 공모하여 작성하는 계약서로, 국세청 및 관계 당국에서 불법으로 규정하고 있으며 적발 시 매우 강력한 행정처분 및 법적 처벌이 따른다.

✅ 실거래가보다 낮은 금액으로 신고 → 양도소득세 절감 목적 ✅ 취득세 및 등록세 절감 시도 → 매수인의 세금 부담 감소 ✅ 임대차 계약 시 전세 보증금 축소 신고 → 보증금 반환 관련 분쟁 회피 목적

 

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2. 다운계약서 발생 배경과 주요 유형

2.1. 다운계약서 발생 배경

다운계약서는 주로 부동산 시장의 과열기나 경기 침체기에 더욱 빈번하게 발생하며, 매도인과 매수인의 이해관계가 일치할 때 성행하는 특징이 있다.

✅ 부동산 가격 급등기 → 양도소득세 부담 회피 목적 ✅ 세금 부담 증가 → 취득세, 재산세 부담 완화 시도 ✅ 불법 대출 및 자금출처 문제 회피 → 금융기관의 대출 심사 회피 ✅ 전세가 조작 및 세입자 보호 회피 → 보증금 반환 리스크 감소 목적

2.2. 다운계약서의 주요 유형

1️⃣ 부동산 매매 계약서 조작 → 매매가를 실제보다 낮게 기재해 세금 감면 목적 2️⃣ 전세·월세 계약서 조작 → 보증금을 낮춰 신고하여 세입자 보호법을 회피 3️⃣ 법인 거래 시 다운계약서 활용 → 법인 간 부동산 거래에서 법인세 회피 목적

 

3. 다운계약서의 법적 문제 및 처벌

3.1. 관련 법률

다운계약서는 국세청, 국토교통부, 지방자치단체 등의 철저한 관리 및 감시 대상이며, 다음과 같은 법률에 의해 엄격히 규제되고 있다.

✅ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 → 실거래 신고 의무화 ✅ 국세기본법 및 조세범 처벌법 → 세금 탈루 시 처벌 강화 ✅ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 → 허위 신고 시 과징금 부과

3.2. 2025년 기준 강화된 처벌 규정

구분	기존 처벌(2023년)	강화된 처벌(2025년)
과태료 부과	거래가액의 5%	거래가액의 10~20%
세금 추징	미납 세금 + 가산세	미납 세금 + 가산세 + 추가 과징금
행정조치	실거래 신고 거부 시 행정조치	매매 중개업 면허 취소까지 가능
형사처벌	3년 이하 징역 또는 벌금	5년 이하 징역 또는 벌금 상향

📌 2025년부터 실거래가 조작 적발 시, 거래가액의 최대 20%까지 과태료 부과 📌 부동산 중개업자의 경우, 다운계약서 작성이 적발되면 면허 취소 가능

 

4. 다운계약서의 경제적·사회적 영향

4.1. 부동산 시장 왜곡

✅ 실거래가 조작으로 시세 교란 발생 → 부동산 가격 형성의 왜곡 ✅ 투기 수요 증가 → 투기 목적으로 가격 조작이 빈번하게 발생 ✅ 거래 투명성 저하 → 신뢰할 수 없는 부동산 시장 형성

4.2. 세수 손실 및 조세 정의 훼손

✅ 양도소득세 및 취득세 감소 → 정부의 세수 손실 증가 ✅ 정상 거래자에게 과도한 세금 부담 전가 → 다운계약서를 사용하지 않는 성실 납세자가 피해 ✅ 공공재정 불안정성 증가 → 세금 누락으로 인한 예산 문제 발생

 

5. 정부 대응 및 정책 변화 (2025년 기준)

5.1. 실거래가 신고 시스템 강화

✅ AI 및 빅데이터를 활용한 자동 감시 시스템 도입 → 실거래가 분석을 통한 이상 거래 감지 ✅ 실거래가 위반 시 자동 경고 시스템 적용 → 거래 단계에서 즉각 조치 가능 ✅ 부동산 공시가격 연계 시스템 구축 → 실거래가 조작 방지

5.2. 세무조사 및 단속 강화

✅ 다운계약서 작성 의심 사례 집중 조사 → 고액 거래 및 법인 거래 대상 ✅ 양도소득세 신고 모니터링 강화 → 신고가 낮을 경우 국세청 자동 감시 ✅ 위반자 신고 포상제 도입 → 다운계약서 신고자에게 인센티브 제공

 

 

6. 결론

다운계약서는 단순한 세금 절감 수단이 아니라 부동산 시장을 교란하고 국가 경제에 악영향을 미치는 불법 행위로 간주된다.

📌 2025년부터 강화된 단속 및 처벌로 인해 다운계약서 작성 리스크가 크게 증가할 것으로 예상 📌 정부는 AI, 빅데이터 기반 부동산 거래 감시 시스템을 구축하여 실거래가 조작을 원천 차단할 계획 📌 일반 국민들은 다운계약서로 인한 피해를 입지 않도록 신중하게 거래에 임하고, 신고 시스템을 적극 활용하는 것이 중요함